Įvertintos ir rinkos vertės skirtumas
Tiek įvertinta vertė, tiek rinkos vertė yra daugiausia susijusios su nekilnojamojo turto vertinimu ir yra naudojamos vertinant turtą, kai rinkos vertė kaip pavadinimas rodo, kad turto vertė, kurią mes gauname, jei planuojame jį parduoti šiandien, vertina vertę yra pagrįstas standartinėmis procedūromis ir naudojamas vietos valdžios institucijų bei mokesčių tikslais.
Įvertinta vertė ir rinkos vertė yra su nekilnojamojo turto vertinimu susiję terminai, dėl kurių dauguma žmonių pasimeta. Nors jie gali skambėti panašiai ir kartais naudojami pakaitomis, jie gana skiriasi. Pasinerkime toliau, kad suprastume šį skirtumą.
Kokia yra vertinamoji vertė?
Įvertinta vertė apskaičiuojama pagal standartinę savivaldybių ir vietos administracijos procedūrą. Jis apskaičiuojamas daugiausia apskaičiuojant mokesčius, kurie yra tiesiogiai proporcingi įvertintai vertei. Didesnė yra ši vertė, tuo didesnis mokestis.
Pavyzdžiui, vietos valdžios institucijos (miesto vertintojas) nustatys šiose žemėse pastatytų namų žemės normas ir įkainius. Pagal šias normas nustatoma mokesčių suma, kurią privalės sumokėti savininkai.
Kas yra rinkos vertė?
Nuosavybė yra daugiau nei žemės sklypas arba kaina už kvadratinę pėdą. Yra daugybė veiksnių, lemiančių, kiek turto galima įvertinti. Rinkos vertė yra labiausiai tikėtina kaina, kurią šiandien nekilnojamasis turtas pasieks atviroje rinkoje. Ją valdo paklausos ir pasiūlos ekonominės jėgos.
Kuo daugiau pirkėjų domisi turtu, tuo daugiau vertės jis gali gauti pardavėjui ir atvirkščiai. Paprasčiau tariant, tai yra kaina, kurią pirkėjai yra pasirengę duoti, o pardavėjas yra pasirengęs priimti atviros rinkos sandorį. Rinkos vertę savo klientų vardu apskaičiuoja nekilnojamojo turto agentai.
Įvertinta vertė ir rinkos vertės infografika
Pažiūrėkime didžiausius skirtumus tarp įvertintos ir rinkos vertės.
Pagrindiniai skirtumai
Pagrindiniai skirtumai yra šie:
# 1 - veiksniai, turintys įtakos skaičiavimams
Įvertinta vertė paprastai yra mažesnė už rinkos vertę. Taip yra todėl, kad jis apskaičiuojamas remiantis standartiniu mechanizmu. Vertintojas aplankys turtą, nuodugniai patikrins netoliese esančius namus ir rajoną ir nustatys tikrąją vertę. Bet kuriai vietovei vietos valdžios institucijos būtų iš anksto nustatiusios vertinimo normą. Vertintojo apskaičiuota tikroji vertė padauginama iš vertinimo normos, o taip gauta vertė vadinama Įvertinta verte. Pavyzdžiui, tarkime, kad tikroji vertė buvo apskaičiuota kaip 500 000, o iš anksto nustatyta vertinimo norma yra 80%.
Tada bus įvertinta vertė
- = 500 000 * 80%
- = 400 000
Rinkos vertės apskaičiavimas yra gana skirtingas ir priklauso nuo daugelio veiksnių ir tuo metu turimos rinkos informacijos. Kai kurie veiksniai gali būti:
- Turto būklė:
- Turto amžius
- Vieta
- Prieiga prie greitkelių ir kitų pagrindinių netoliese esančių rajonų ir jų jungiamumas.
- Ginčijamas turtas
Nekilnojamojo turto agentas apskaičiuodamas rinkos vertę atsižvelgia į visus šiuos veiksnius. Tačiau labiausiai įtakojantis veiksnys yra paklausa ir pasiūla. Jei yra daugiau pirkėjų, besidominčių nekilnojamuoju turtu, jis tikrai gaus didesnę rinkos vertę nei bet kuris panašus turtas. Kita vertus, net jei turto būklė ir prieinamumas yra patenkinami, tačiau yra su tuo susijusių teisinių ginčų, pardavėjai gali nesidomėti, o jo rinkos vertė gali sumažėti (kartais net žemesnė už įvertintą vertę). .
# 2 - rinkos svyravimų poveikis
Nors nekilnojamojo turto rinkos vertė gali didėti arba mažėti, atsižvelgiant į įvairius veiksnius, vertinama vertė iš esmės nėra apsaugota nuo tokių svyravimų. Daug kartų pasitaiko scenarijų, kai rinkos vertė šokinėja per naktį dėl paskelbimo apie vyriausybės infrastruktūros projektus, pvz., Išlaidas metro projektui, statomam naujam magistralui ir pan. Tačiau tokie skelbimai neturės didelės įtakos vertinamajai vertei, nes ji keičiasi tik nedidelė suma, remiantis apskritimo tarifais ir vietos savivaldybių metiniais patikrinimais. Tiesą sakant, tam tikrais atvejais vyriausybė išlaiko viršutinę ribą, kurios įvertinta vertė gali pasikeisti tik 5-6% per metus.
Norėdami parodyti rinkos svyravimų poveikį, tęskime pirmiau pateiktą pavyzdį, kur įvertinta vertė buvo apskaičiuota kaip 400 000. Dabar tarkime, kad netoli šio turto IT įmonė nusprendė pastatyti naują biurą. Kai tik ši informacija bus prieinama rinkos srityje, pasikeitė vietovės dinamika, kuri turės įtakos dabartiniams vertinimams. Kadangi yra naujas biuras, žmonės, norintys sutaupyti kelionės išlaidų ir laiko, norėtų netoliese nusipirkti namą.
Taigi staiga išaugo pirkėjų skaičius, o tai padidins kainas. Ta pati žemė, kurios vertė buvo įvertinta 400 000, dabar gali būti parduodama net iki 600 000 arba 800 000, o tai yra tik rinkos vertė, nes tai yra vertė, už kurią galiausiai vyks pirkimo ir pardavimo sandoriai. Tačiau svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad mokėtinas turto mokestis vis tiek bus apskaičiuojamas pagal iš pradžių nustatytą vertę.
Vertinamoji ir rinkos vertės palyginamoji lentelė
| Pagrindas | Vertinama vertė | Rinkos vertė | ||
| Rinkos svyravimų poveikis | Atsparus rinkos svyravimams | Rinkos vertę įtakoja vietinės rinkos svyravimai. | ||
| Naudingumas / tikslas | Jis naudojamas mokesčiams apskaičiuoti. | Tai kaina, už kurią galiausiai turtas bus perkamas ar parduodamas. | ||
| Veiksniai, turintys įtakos skaičiavimams | Vertinimo norma pagal savivaldybių sprendimą; | vieta, dydis, būklė, patobulinimai, naujausi sandoriai ar bet kokia kita su turtu susijusi rinkos informacija; | ||
| Kas tai apskaičiuoja | Apskrities vertintojas vietos savivaldybės vardu | Nekilnojamojo turto agentas savo kliento vardu | ||
| Apskaičiuota vertė | Paprastai mažesnė nei rinkos vertė, pagrįsta vietos valdžios sprendimu. | Paklausos ir tiekimo jėgos lemia rinkos vertę. |
Išvada
Namai, skirtingai nei kiti produktai, nėra su etiketėmis. Jie neturi fiksuotos kainos, tačiau kainos gali keistis bet kada. Tai yra priežastis, kodėl mes turime šių vertybių sąvokas.
- Įvertinta vertė yra labiau panaši į vyriausybės ar vietos valdžios nustatytą bazinę kainą, apskaičiuotą pagal standartinę procedūrą ir daugiausia nustatytą atliekant dokumentus ir mokesčius, pvz., Metinį turto mokestį ar vienkartinį registro mokestį. Jis įrašomas į vyriausybės bylas ir dažnai nekeičiamas - paprastai kartą per metus.
- Kita vertus, rinkos vertė yra dinamiškas vertinimas, kurį lemia keli veiksniai, turima informacija ir pirkėjo-pardavėjo galimybė mokėti. Tai gali pakeisti bet kuriuo metu (kartais net per naktį) ir į bet kokią kainą. Pirkdamas ar parduodamas labiau domisi rinkos verte sandorių tikslais, o turėdamas (ar gyvendamas) - labiau įvertintą vertę pasikartojantiems mokesčių skaičiavimams.
