Koks užimtumo rodiklis?
Užimtumo lygis apibrėžiamas kaip nuomojamų vienetų ir bendro pastate, bokšte, būste, valstybėje ar mieste esančių vienetų skaičiaus santykis. Tai yra viena iš kritinių ir svarbių sąvokų tiems investuotojams, kurie yra suinteresuoti spręsti nekilnojamojo turto sandorius.
Paprastai nekilnojamojo turto žaidėjas perka kelis apgyvendinimo vienetus ir jie jame laiko portfelį. Jų pagrindinis tikslas yra gauti nuomos pajamas iš tokių vienetų. Todėl tokiems investuotojams jie bando įvertinti nekilnojamojo turto portfelio rezultatus, nustatydami užimtumą.
Užimtumo lygis yra atvirkščiai susijęs su laisvų vietų skaičiumi. Vakansija išreikšta laisvų vienetų ir viso laisvo ploto santykiu. Tai gali būti padalinta į fizinę ir ekonominę.
Užimtumo lygio formulė
Matematiškai fiziniu lygiu išreiškiama taip:
Užimtumo rodiklis = bendras nuomojamas vienetas / visas laisvas plotas arba vienetaiEkonominis užimtumo rodiklis yra metrika, analizuojanti savininko surinktą bendrą potencialų nuomos mokestį. Matematiškai tai galima išreikšti taip:
Ekonominio užimtumo rodiklis = bendra surinkta bruto nuoma / bendra bruto potenciali nuoma.Paaiškinimas
Fizinio užimtumo normos formulę galima apskaičiuoti atlikus šiuos veiksmus:
- 1 veiksmas: pirmiausia nustatykite vienetų, kuriuos galima užimti, skaičių.
- 2 žingsnis: Tada nustatykite užimtų vienetų skaičių.
- 3 žingsnis: Tada padalykite užimtų vienetų skaičių iš visų galimų vienetų.
Ekonominio užimtumo normos formulę galima apskaičiuoti atlikus šiuos veiksmus:
- 1 žingsnis: Iš pradžių nustatykite kiekvieno vieneto nuomą.
- 2 žingsnis: Tada nustatykite visos nuomos sumą, gautą iš portfelio.
- 3 žingsnis: Tada nustatykite iš užimtų vienetų surinktą nuomos mokestį ir susumuokite juos.
- 4 žingsnis: Tada padalykite surinktas bendras nuomos pajamas iš bendros galimos nuomos kainos, kurią galima gauti iš ekonominio ar apgyvendinimo vieneto.
Užimtumo lygio formulės pavyzdžiai (su „Excel“ šablonu)
1 pavyzdys
Paimkime komercinės nuosavybės pavyzdį. Komercinį turtą sudaro 200 vienetų. Užimtų vienetų skaičius sudaro 140 vienetų. Padėkite investuotojui nustatyti fizinį užimtumo lygį.
Sprendimas
- = 140/200
Todėl fizinis komercinio turto užimtumas siekia 70 proc.
2 pavyzdys
Imkime nekilnojamojo turto investuotojo, kuris turi 20 vienetų gyvenamųjų patalpų, pavyzdį. Investuotojas iš viso portfelio gali gauti 80 000 USD, o iš užimtų vienetų - 55 000 USD. Užimtų vienetų skaičius siekia 15 vienetų. Padėkite investuotojui nustatyti fizinį ir ekonominį užimtumo lygį.
Sprendimas
- = 15/20
Todėl fizinis portfelio užimtumas yra 75%.
Ekonominio užimtumo procentą galima apskaičiuoti taip:
- = 55000 USD / 80000 USD
Užimtumo lygio formulės aktualumas ir naudojimas
Aukštas užimtumo lygis paprastai reiškia, kad nekilnojamasis turtas naudojamas maksimalioms nuomos pajamoms gauti. Priežastis ta, kad joje aiškiai nurodoma, kokius tikėtinus pinigų srautus nekilnojamojo turto investuotojas gali uždirbti iš savo portfelio. Be to, gerai prižiūrimas nekilnojamojo turto portfelis gali sudaryti geras pajamas ir gali būti laikomas užmaskuota aukso kasykla ar tikru pinigų uždirbėju.
Trumpai tariant, galima daryti išvadą, kad ši norma padeda numatyti pastovų pajamų srautą. Investuotojas gali būti suinteresuotas investuoti į prekybos centrą, arba vidutiniai prekybos centrai gali uždirbti pastovias pajamas, jei jis toliau investuos. Jei investuotojui tenka susidurti su mažu užimtumu, tada investuotojas turi smarkiai pasistatyti vietą ir surasti daugiau nuomininkų, kurie galėtų užimti tokius laisvus vienetus.
Investuotojas, turintis mažą užimtumą, turi tai greitai pasiekti, kad jiems nereikėtų padengti tuščių vienetų išlaikymo išlaidų ir jie galėtų išskaidyti savo investicijas, taip pat kompensuoti savo turto mokesčius iš šių gautų pajamų srautų. Be to, kadangi šios vietos yra laisvos, investuotojas praranda galimybę gauti maksimalias pajamas.
Investuotojas, kuris yra užsitęsęs dėl ilgalaikio žemo užimtumo problemos, rodo, kad vienetai nėra tinkamai prižiūrimi, arba tokie vienetai gali būti nepageidaujamoje vietoje, arba vienetai gali būti išauginti iš blogų statybinių medžiagų. Be komercinio nekilnojamojo turto, užimtumas yra reikšmingas ligoninėse, viešbučiuose, senjorų būstuose ir skambučių centruose. Skambučių centruose komandos vadovas paprastai įvertina, kiek laiko asocijuotas asmuo praleidžia iškvietime pagal paskirtas valandas.
