Kas yra FFO (Funds From Operations)?
FFO (Funds from Operations) paprastai reiškia pinigų srautus, kuriuos generuoja nekilnojamojo turto investicijų fondas (REIT), ir apskaičiuojamas iš grynųjų pajamų per laikotarpį atėmus palūkanų pajamas ir turto pardavimo pelną ir pridedant palūkanų išlaidas, nusidėvėjimą, ir turto pardavimo jai nuostoliai.
FFO naudojamas pinigų srautams iš operacijų įvertinti, todėl yra panašus į „pinigų srautus iš operacijų“. Tačiau jis paprastai naudojamas atsižvelgiant į pinigų srautus, kuriuos generuoja „Real Estate Investment Trust“ (REIT).
- Nekilnojamojo turto bendrovėms FFO yra naudojama kaip veiklos rezultatų etalonas, nes įrodyta, kad nekilnojamojo turto vertės svyruoja nuo makroekonominių sąlygų, o sąnaudų apskaitos pavyzdžių naudojimas finansinėms sąlygoms apskaičiuoti paprastai nėra tikslus veiklos rezultatų vertinimas.
- Tai apima iš verslo operacijų gautas lėšas, išskyrus su finansavimu susijusius pinigų srautus, tokius kaip palūkanų pajamos ar palūkanų sąnaudos. Tai neapima ilgalaikio turto nusidėvėjimo ar amortizacijos, taip pat turto pardavimo pelno ar nuostolių.
- Nekilnojamojo turto investiciniai fondai (REIT) yra verslas, kuris pirmiausia veikia iš pajamų, gautų iš nekilnojamojo turto sandorių. Tokios REIT įmonės užsiima komerciniu nekilnojamuoju turtu. Tai apima biurų ir pastatų, sandėlių, ligoninių, prekybos centrų, viešbučių ir kt. Pardavimą, išperkamąją nuomą ir finansavimą. Tokios įmonės dažniausiai naudoja FFO.
Operacijų formulės lėšos
Visus veiksnius, naudojamus skaičiuojant fondus iš operacijų, galima rasti bendrovės pelno (nuostolių) ataskaitoje. Šie veiksniai apima grynąsias pajamas, nusidėvėjimą, amortizaciją ir turto ir ypatingų daiktų pardavimo pelną.
FFO formulė = grynosios pajamos + nekilnojamojo turto turto nusidėvėjimas ir amortizacija - turto pardavimo pelnas (nuostoliai) + skolos ar nepaprastųjų straipsnių restruktūrizavimo nuostoliai (pelnas)
FFO skaičiavimas (Vašingtono REIT atvejo tyrimas)
1 žingsnis - nustatykite grynąsias pajamas iš pajamų ataskaitos
Iš viršaus pažymime, kad grynosios Vašingtono REIT pajamos už 2000 m. Yra 45 139 USD. Lygiai taip pat jos grynosios pajamos 1999 ir 1998 m. Yra atitinkamai 44 301 USD ir 41 064 USD.
(atkreipkite dėmesį, kad skaičiai tūkstančiais)
2 žingsnis - nustatykite nekilnojamojo turto nusidėvėjimą ir amortizaciją
Tai yra pajamų ataskaitos dalis.
- Nusidėvėjimas ir amortizacija (2000 m.) = 22 723 USD
- Nusidėvėjimas ir amortizacija (1999 m.) = 19 590 USD
- Nusidėvėjimas ir amortizacija (1998 m.) = 15 339 USD
3 žingsnis - nustatykite turto pardavimo pelną (nuostolius)
Šis skaičius taip pat yra pelno (nuostolio) ataskaitos dalis.
- Pelnas iš turto pardavimo (2000 m.) = 3567 USD
- Pelnas iš turto pardavimo (1999 m.) = 7 909 USD
- Pelnas iš turto pardavimo (1998 m.) = 6764 USD
4 žingsnis - nustatykite restruktūrizuojamų ar nepaprastų daiktų pelną (nuostolius)
- Per šiuos trejus metus nėra restruktūrizavimo išlaidų ar nepaprastųjų straipsnių pelno (nuostolių).
5 žingsnis - pritaikykite formulę
FFO formulė = grynosios pajamos + nekilnojamojo turto turto nusidėvėjimas ir amortizacija - turto pardavimo pelnas (nuostoliai) + skolos ar nepaprastųjų straipsnių restruktūrizavimo nuostoliai (pelnas)
- FFO (2000 m.) = 45 139 USD + 22 723–3 357 USD = 64 295 USD
- FFO (1999 m.) = 44 301 USD + 19 590 USD - 7 909 USD = 55 982 USD
- FFO (1998 m.) = 41 064 USD + 15 339–6 764 USD = 49 699 USD
Pakoreguotas FFO
Patikslintos operacijų lėšos (AFFO) apskaičiuojamos atlikus koregavimą grynosioms pajamoms, skirtos kompensuoti apskaitos metodus. Šie apskaitos metodai gali iškraipyti nekilnojamojo turto investicinio fondo tikrąją veiklą. Apskaičiuojant AFFO, iš FFO atimamos visos kapitalizuojamos pasikartojančios išlaidos, pavyzdžiui, pastatų tobulinimo projektai.
Pagal visuotinai priimtus apskaitos principus (GAAP) reikia laikui bėgant nuvertinti investicines savybes. Tačiau nekilnojamasis turtas laikui bėgant brangėja. Dėl šios priežasties dėl reikalaujamų nusidėvėjimo sąnaudų, kurios apmokestinamos pagal BAP, grynosios pajamos yra dirbtinai mažos.
FFO taip pat koreguoja pasikartojančius straipsnius, nes jų nėra įprastuose verslo scenarijuose. Pvz., Pelnas (arba nuostoliai) pardavus turtą, kuris turi būti atitinkamai pašalintas / pridėtas, nes jis nėra įprastos verslo operacijos, todėl neprisideda prie REIT nuolatinių dividendų mokėjimo pajėgumų. Kai kurie analitikai taip pat svarsto nuomos kainų padidėjimą ir tam tikrus „Capex“ apskaičiuodami koreguotas operacijų lėšas (AFFO).
FFO vienai akcijai naudojama kaip kruopščiai patikrinta metrika, siekiant įvertinti REIT pelningumą vienam akcininkų nuosavybės vienetui. Operacijų lėšos toliau naudojamos kaip bendras vertinimo kartotinis, taip pat P / E kartotinis. Taigi tai yra pagrindinis akcijų kainų variklis.
Kodėl FFO yra svarbus nekilnojamam turtui?
- Nors akcijų investuotojai analizuodami akcijas, svarbą turi metrika, pvz., Pelnas, tenkantis vienai akcijai, arba kainos ir pelno santykis (P / E), REIT investuotojai nusprendžia remdamiesi FFO.
- Prieš investuodami į REIT, būkite tikri dėl kainos, sprendimas nėra pagrįstas vien tik FFO ar AFFO, nes išvaizda gerai atrodanti investicija ateityje gali pasirodyti ne geras sprendimas, nes kainos gali sumažėti dėl per daug daugelis investuotojų jį perka.
- REIT pelnas, tenkantis vienai akcijai (EPS), palyginti su įprastomis akcijomis, bus natūraliai mažas arba net neigiamas. Taigi REIT kainos ir pelno santykis (P / E santykis) nėra palankus kartotinis, o vertinant investicinius sprendimus, jį vertinant reikėtų laikyti tolima antrąja metrika.
CFO ir FFO skirtumai
- Pinigų srautas, kaip rodo pavadinimas, apskaičiuoja bendrą pinigų ir pinigų ekvivalentų sumą, gautą iš verslo operacijų. Tačiau nekilnojamojo turto verslas yra svarbesnė priemonė, nes šios priemonės kompensuoja vieną svarbų komponentą - nusidėvėjimą.
- Nekilnojamojo turto verslui nekilnojamojo turto vertė laikui bėgant visada didėja; taigi tai visai ne išlaidos. Pagal IRS, kai įmonės turi ilgalaikį turtą, pvz., Įrangą, kompiuterius ir pastatus, šis turtas turi būti nusidėvėjęs, kad atspindėtų dabartinę finansinę būklę.
- Tačiau kalbant apie nekilnojamąjį turtą, šioms savybėms netinka „galiojimo laikas“ arba, kitaip tariant, jos niekada nenuvertėtų iki minimalios vertės. Priešingai, šis turtas padidės ir todėl nebus įskaitytas į sąnaudas, kurios bus priskirtos pelno (nuostolių) ataskaitai.
- Taigi veiklos pinigų srautai ir FFO yra panaši metrika. Tačiau jie nėra visiškai tas pats. Pinigų srautai gali būti puikus būdas įvertinti finansinę verslo gerovę, tačiau kalbant apie nekilnojamojo turto pramonę, metrika skiriasi nuo įprasto verslo scenarijaus.
- Norint įvertinti, ar REIT uždirba pakankamai, kad padengtų savo dividendus, FFO yra kelias. Tai padeda gauti geresnį vaizdą nei įprastas finansų direktorius.
Išvada
Taigi REIT analizei reikalingos lėšos iš operacijų, nes padidėjus pagrindinio turto vertei, nusidėvėjimas neturėtų būti įtrauktas į operacijų rezultatus. Tai laikoma geresniu verslo finansinių rezultatų rodikliu nei grynosios pajamos, tačiau kadangi buhalterinė apskaita gali paveikti įvairius finansinės atskaitomybės aspektus, visada geriau pasikliauti vertinimų deriniu, o ne viena priemonė priimant sprendimus dėl investicijų.
Net jei FFO yra plačiai svarstomas nustatant REIT pelningumą; dažnai tai gali būti jautri apskaitos pakeitimams, pakartojimams ir manipuliacijoms. Prieš priimdami sprendimą dėl investavimo, apsvarstykite dvi ar tris metrikas ir kitus verslo veiksnius.
