Pramonės REIT apibrėžimas
„Industrial REITs“ yra investicinis nekilnojamasis turtas, turintis ar valdantis nekilnojamąjį turtą, pvz., Gamybą, sandėliavimą, gamybą, platinimą ar bet kurį kitą pramoninį turtą, ir uždirbantis juos išnuomojant ar nuomojant įmonėms.
Kaip tai veikia?
Pramoniniai REIT perka arba sukuria patalpas, kurias galima išnuomoti ar išsinuomoti įmonėms pramoniniais, konkrečiai pramonės tikslais. Tokie REIT sudaro fondą, kuris padeda jų verslui investuoti. REITs renka finansavimą iš mažmeninių investuotojų ar verslo įnašų. Tada šios lėšos naudojamos pastatams, pramonės centrams (iš dalies arba visiškai), pramoninėms patalpoms, gamykloms, gamybos centrams ir pan. Įsigyti arba valdyti, iš anksto valdyti ar išnuomoti tokias pramonines nuosavybes, kad jas būtų galima toliau nuomoti rinkti pinigus.
Jie dirba pagal verslo modelį, pagal kurį investuotojams reikia mokėti didesnius dividendus. Šie REIT nėra atleidžiami nuo federalinio pajamų mokesčio, jei akcininkams duoda 90% savo apmokestinamųjų pajamų dividendams. Investuotojai taip pat skatina kapitalą brangti dėl kylančių nekilnojamojo turto kainų.
Pramoniniai REIT, kaip ir kiti REIT, išleidžia akcijas kapitalo finansavimui kartu su skolų finansavimu įmonių lygmeniu. Taigi, skirtingai nei tradiciniai nekilnojamojo turto investiciniai fondai, šie fondai prekiauja ir viešosiose valiutų rinkose.
Investuotojų perspektyva
-
- Svarbu pažymėti, kad REIT, įskaitant pramoninius, investuoja į nekilnojamąjį turtą ilgą laiką. Taigi, priimant bet kokį sprendimą ar planuojant investuoti pinigus į tokius fondus, turėtų būti atsižvelgiama į ilgalaikį požiūrį į investicijas.
- Investiciniai sprendimai dėl šių REIT turėtų būti grindžiami verslo operacijų vertinimu. Dividendų pajamingumas yra viena iš geriausių vertinimo priemonių, ir tą patį galima apskaičiuoti padalijus dividendus iš pinigų srautų iš operacijų. Didesnis santykis rodo geresnę grąžą.
- Visada ieškokite istoriškai gerai pasirodžiusių REIT. Gerai pasirodantis REIT tikrai turės stiprią komandą, kuri paprastai pateikia gerų rezultatų galimybes ateityje.
- Prieš investuodami apsvarstykite rinkos dinamikos, makroekonominės aplinkos, kurioje veikia REIT, supratimą ir investicijos rizikos ir grąžos pobūdį.
Pramoninių REIT pavyzdžiai
Jungtinių Valstijų rinkoje pramoniniai REIT sudaro apie 10% visų nekilnojamojo turto biržoje prekiaujamų fondų. Kai kurie iš populiariausių REIT pramonės sektoriuje yra:
-
-
- Laisvė (LPT)
- „Prologis“ (PLD)
- Amerikoldas (ŠALTAS)
- PS verslo parkai (PSB)
- „EastGroup“ (EGP)
- STAG pramoninis (STAG)
- Naujoviškas pramoninis (IIPR)
-
Vieni iš daugiausiai dividendus mokančių pramoninių REIT yra:
-
-
- „Uniti Group, Inc.“
- „Plymouth Industrial RIET, Inc.“
- Pramonės logistikos savybių trestas
-
Šių REIT dividendų pajamingumas viršija 7%.
Skirtingi REIT turi skirtingas turto valdymo specifikacijas. Kai kurie tokie REIT valdo / valdo gamybos įrenginius, kiti - sandėlius ar platinimo centrus.
Greitai pažvelkime į kai kuriuos gerai žinomus pramoninius REIT:
„Prologis“ patenka į šių REIT logistikos pogrupį. Tai vienas didžiausių ir geriausiai įvertintų (remiantis kreditingumu) REIT ir valdo sandėlius bei paskirstymo centrus. Jo rinkos kapitalizacija yra beveik 50 milijardų dolerių, o dividendų pajamingumas - 2,9%.
Kitas svarbus pramoninės erdvės žaidėjas yra „ Stag industrial REIT“, turintis logistikos ir gamybos erdves. Ji daugiausia veikia JAV ir yra mažesnė žaidėja. Tai davė 4,9% dividendų pajamingumą, o rinkos kapitalizacija buvo 3,5 mlrd. USD.
JAV įsikūrusi „ Duke Realty Corporation“ yra kitokia REIT, kuri daugiausia dėmesio skiria platinimo centrams ir medicinos kabinetams. Jos rinkos kapitalizacija siekia 10,9 mlrd. USD, o dividendų pajamingumas - 2,8%.
Privalumai
-
-
- Pranašumas yra lankstus pramoninių erdvių valdymas ir jų modifikavimas atsižvelgiant į konkrečius verslo ar klientų poreikius. Taigi prisitaikymas tampa svarbiu dalyku pramoniniame REIT.
- Panašiai, jie turi mažiau dėmesio skirti pastato ir savybių remontui ir estetikai. Kiti REIT susiduria su šia problema dėl estetinės turto vertės.
- Investicijos į šiuos REIT gali būti privalumai, nes logistikos erdvių trūksta, o ant plokštelės atsiranda vis daugiau gamybos veiklos.
-
Trūkumai
-
-
- Augimo veiksniai labai priklauso nuo ekonominių sąlygų. Dažniausiai nuolat kintančios makro sąlygos sukelia nepastovumą šiuose REIT. Vienas tokių makroekonominių veiksnių yra palūkanų norma.
- Šie REIT turi trumpalaikį nuomos pobūdį. Tai reiškia, kad jie nuomojasi trumpesniam laikotarpiui, palyginti su kitais nekilnojamojo turto objektais, todėl tai turi įtakos augimo galimybėms, susijusioms su REIT.
- Jie susiduria su sunkumais ir tokiu būdu atveria kelią kliūtims patekti į rinką. Didžiulės investicijos į REIT, ypač pramonines, lemia tai, kad labai nedaug žaidėjų dalyvauja konkurencijoje ar ją palaiko.
- Pramoniniams REIT gali kilti perteklinės rizikos pavojus. Ekonominės gerovės metu pramonės pažanga yra savaime suprantama ir tai turi neigiamos įtakos paklausos ir pasiūlos pobūdžiui.
-
Išvada
„Industrial REIT“ pastarąjį dešimtmetį veikė virš lūkesčių. Šį pasirodymą visų pirma lemia elektroninės prekybos banga ir didėjanti technologijoms palankių pramoninių erdvių paklausa. Didžiausi investuotojai į pramonines erdves yra elektroninės prekybos gigantai, tokie kaip „Amazon“, „Walmart“ ir „Home Depot“.
Iki 2019 finansinių metų pabaigos REITs pastebėjo didelius lizingo skirtumus ir gana įspūdingai paskatino nuomos augimą. Užimtumo lygis taip pat padidėjo iki rekordinio lygio, nepaisant didelio nuomos kainų augimo. Du svarbiausi šio REIT augimo veiksniai buvo pramonės atsargų rezultatai ir pramoninių erdvių paklausos ir pasiūlos pobūdis.
Reikėtų pažymėti, kad šiems REIT kyla rizika, susijusi su finansavimu, nes jie labai priklauso nuo pinigų, pasiskolintų iš įmonių ar investuotojų. Didėjančios palūkanų normos gali pakenkti tokiems REIT ir pabloginti jų maržas.
