Pardavėjo finansavimas (apibrėžimas, pavyzdys) Privalumai, trūkumai

Pardavėjo finansavimo apibrėžimas

Pardavėjo finansavimas yra nekilnojamojo turto pirkėjo ir pardavėjo susitarimas, kuriame vietoj finansų įstaigos pardavėjas valdo hipotekos procesą ir teikia paskolą; pirkėjas sumoka pradinę pagrindinės turto kainos sumos įmoką, o po to likusi suma yra mokama kas mėnesį mokant tam tikrą procentą paskolos palūkanų.

Pardavėjo finansavimo rūšys

Žemiau pateikiamos pardavėjo finansavimo rūšys.

1. Hipoteka „viskas įskaičiuota“ : - šis savininkas parduoda namus pirkėjui už „viskas įskaičiuota“ pasitikėjimo aktą ir už visą būsto kainos balansą turi vekselį, laikydamasis mažesnio pradinio įnašo, jei toks yra.
2. Nuomoti nuosavybei : - Pirkėjas turi galimybę, bet neprivalo pirkti nekilnojamojo turto iš pardavėjo, tačiau pirkėjas gauna teisę turėti namą su pradiniu įnašu, taip pat mokėdamas įprastą mėnesinę nuomą. Pasibaigus nurodytam sutarties terminui, pirkėjas turi galimybę sumokėti likutinę sutarties sumą pardavėjui. Tokiose sutartyse pardavėjai dažnai ima padorų negrąžinamą pradinį įnašą, jei pirkėjas nusprendžia nepirkti. Kitais atvejais Pirkėjas gauna apsaugą įrašydamas nuomos sutartį, pagal kurią pardavėjas negali parduoti turto niekam kitam.
3. Antrasis areštas / jaunesnioji hipoteka : - Daug kartų pardavėjas jaučia riziką sudarydamas pardavėjo finansavimo sutartį su pirkėju, todėl pirkėjas gauna galimybę imti antrąją hipoteką, ty didžiąją finansavimo dalį atlieka bankas, o pardavėjas finansuoja likę. Pagal šios rūšies sutartį Pirkėjas kiekvieną mėnesį moka du mokėjimus, ty pirmiausia į banką, o antrasis - į pardavėją. Tokia sutarčių rūšis sumažina riziką, kad pirkėjas neįvykdys įsipareigojimų.
4. „Wrap-Around“ : - „Wrap-around hipoteka“ yra gera galimybė pardavėjui uždirbti geresnę grąžos normą. Jei pardavėjas turi hipoteką, kuri nebuvo visiškai sumokėta, tačiau pardavėjas parduoda turtą naudodamasis pardavėjo finansavimo galimybe, kai jis gali imti didesnę turto kainos, atėmus pradinį įnašą, tarifą ir išlaikyti nuolatinį mokėjimą už savo hipoteką iš banko, taip pat uždirbti papildomą grąžos normą. Pavyzdžiui, ponas X nusipirko namą, kurio hipoteka siekė 200 000 USD, o palūkanų norma buvo 4,5%. Dabartinė namo vertė yra 250 000 USD. Taigi, jis sudaro pardavėjo finansavimo sutartį su nauju pirkėju, imdamas 50 000 USD įmoką ir likusį 200 000 USD su 7,5% palūkanų norma. Tokios sutartys dažniausiai sudaromos per depozitines bendroves, kurios užtikrina, kad mokėjimo procesas išliktų aiškus.
5. Žemės sutartis : - Tokio tipo sutartyje nuosavybės teisės pirkėjui neperduodamos, bet gaunama teisinga nuosavybės dalis. Tik atlikęs galutinį pasirašytos sutarties mokėjimą, pirkėjas iš pardavėjo gauna teisėtą nuosavybės teisių perdavimą.

Pardavėjo finansavimo pavyzdys

Ponas X parduoda savo namą už 250 000 USD. J. Y yra savarankiškai dirbantis asmuo ir vis dar negali gauti gero kredito balo dėl pajamų netaisyklingumo. Ponas Y negali imti paskolos tradiciniu metodu. Ponas X atlieka J. Y asmens patikrinimą ir gali sustiprinti pasitikėjimą visa savo profesija. Todėl ponas X ir ponas Y sudaro susitarimą, kuriame ponas Y sutinka sumokėti 50 000 USD ir 200 000 USD pradinę įmoką per 20 metų laikotarpį su papildomomis 6% palūkanomis.

Sprendimas

Žemiau pateikiami duomenys apskaičiuojant mokėjimą

EMI apskaičiuojamas taip:

• = ((200 000 USD X 0,005) X (1 + 0,005) ²⁴⁰ ) / ((1 + 0,005) ²⁴⁰ - 1)
• EMI = 1432,86

Visas mokėjimas

• Bendras mokėjimas = 343886,9

Minėtame pavyzdyje pirkėjas ir pardavėjas sudaro sutartį nedalyvaudami jokioje kitoje finansų įstaigoje. Reikalingi svarbūs veiksniai -

• Pardavėjas valdo turtą. (Nulinė skola / labai maža skolos suma, kurią galima sumokėti pasibaigus šiam sandoriui)
• Pardavėjas sąmoningai užpildo visus reikalingus teisinius dokumentus, kad juos perduotų pirkėjui.
• Pirkėjo ir pardavėjo sutartis, kai pirkėjas sutinka mokėti pagal pardavėjo finansavimo sutarties sąlygas.

Pardavėjo finansavimo pranašumai

Privalumai pirkėjui

• Mažiau dokumentų : - nors pardavėjas vis tiek turi parodyti visišką pasitikėjimą jumis sudarydamas tokį susitarimą, mažiau dokumentų ir procedūrų tai palengvina.
• Derantis : - Skirtingai nei bankas ar bet kuri kita finansinė institucija, pirkėjas gali derėtis dėl sumos sąlygų, sąlygų ir palūkanų normos.
• Mažesnė kaina : - be institucinio skolintojo, nėra jokių apdorojimo mokesčių, administratoriaus mokesčių ar pradinių mokesčių.
• Greitesnis uždarymas : - Nėra biurokratijos, pasikartojančio proceso, patikrinimų ir kt.

Privalumai pardavėjui

• Pardavėjas gali parduoti turtą tokios pačios būklės be brangių remonto ar modifikacijų, kurių reikia įprastiems skolintojams.
• Pažįstama investicija : - Hipotekos saugojimas turtu, kurį iš tikrųjų turėjote tam tikrą laiką, yra labai paguodžiantis nei bet kuri kita nepažįstama investicija.
• Reguliarios pajamos : - nuolatinės pajamos, nesijaudinant dėl ​​nuosavybės ir turto valdymo.
• Nevykdymo atveju pardavėjas gauna pradinį įnašą ir nuosavybės teisę į turtą.
• Mokesčių pranašumas : - Pardavimas išsimokėtinai sumažina turto kapitalo prieaugį, o tai padeda sutaupyti aukšto lygio mokesčius.
• Didesnė grąža : - Pardavėjo finansavimo sutartis suteikia didesnę grąžą per tam tikrą laikotarpį, palyginti su vienkartiniu ilgalaikiu kapitalo prieaugiu.

Pardavėjo finansavimo trūkumai

Trūkumai Pirkėjui

• Aukšta palūkanų norma : - Daugeliu atvejų pardavėjų finansavimo palūkanų norma yra didesnė, palyginti su bankais.
• Sąlygų supratimas : - Sąlygos, pvz., „Terminas parduoti“, kuris bankas gali atsisakyti sandorio, jei pardavėjas vis dar nesumokėjo visos hipotekos. Pirkėjas turi perskaityti ir suprasti visas sutarties sąlygas ir jų teisinę prasmę.
• Nevykdymo atveju, praėjus tam tikram laikui, jei pirkėjas negali užtikrinti finansavimo, jis gali prarasti visus pinigus, sumokėtus pradiniu įnašu ir mėnesine įmoka plius namas.

Trūkumai pardavėjui

• Rizikos analizė : - Pardavėjas turi išanalizuoti riziką, susijusią su pardavėjo finansavimu, ir priimti keletą būtinų sprendimų dėl dalyvavimo.
• Pasitikėjimas pirkėju : - Bankai tam tikrą procesą, kad gautų paskolą, yra dėl tam tikrų priežasčių. Pardavėjo atveju finansuojantis pardavėjas turi rasti būdą, kaip patikėti pirkėjo sugebėjimais ir patikimumu.
• Numatytasis : - įsipareigojimų neįvykdymo atveju, pardavėjas turi apdoroti rinkos pašalinimo procesą tuo atveju, jei pirkėjas neišsikrausto.
• Remonto kaina : - Pardavėjui gali tekti atlikti remonto ir turto pakeitimus, jei pirkėjas neįvykdys įsipareigojimų.

Išvada

Pardavėjo finansavimas yra geresnis pasirinkimas asmenims, turintiems pajamų pažeidimų, arba žmonėms, turintiems mažesnį kredito balą. Atsižvelgiama į daugelį veiksnių, pavyzdžiui, požiūrį į derybas dėl tokio tipo sutarčių, pasitikėjimo tarp pirkėjo ir pardavėjo kūrimą, teisinio reikalavimo, kurį reikia įvykdyti tokiose sutartyse, supratimą, o ne naudoti kaip finansavimo priemonę, ši galimybė turėtų būti tinkama tik tuo atveju, jei tai tinka jūsų investavimo strategijai per tam tikrą laikotarpį. Svarbu, kad tokios sutartys būtų sudarytos pas advokatus su svarbiais klausimais, pavyzdžiui, apie kainą, palūkanų normą, sukauptas palūkanas, mokėjimo datą, išpirkimo datą ir sąlygą dėl pardavimo.