Kas yra grynųjų pinigų grąžinimas (COCR)?
Grynųjų pinigų grąža yra tam tikros rūšies metrika, naudojama vertinant bendrą uždirbtą nekilnojamojo investicinio turto grąžą, grąža yra visos grynųjų pinigų pajamos, gautos iš investicinio turto, paprastais žodžiais tariant. Pinigus grąžinant pinigus uždirba investuotojas padarytas investuojant į turtą, o ne jį įkeičiant, ir apskaičiuojamas kaip bendros nuomos pajamų, gautų iš turto, ir visų grynųjų pinigų, iš pradžių atliktų į turtą, santykis.
Formulė
Ši formulė turi būti pažymėta, kad nuosavo kapitalo dividendų norma vertina tik faktinių investuotų pinigų, t. Y. Nuosavo kapitalo, grąžinto investicijoms, grąžą. Taigi, priemonė neapima skolos, susijusios su turto pirkimu, kuris yra bendra nekilnojamojo turto finansavimo priemonė.
Kaip apskaičiuoti grynųjų pinigų grąžinimą (su pavyzdžiu)
Panagrinėkime pavyzdį naudodami aukščiau pateiktą COCR formulę:
Investicijos be paskolos
Investuotojas įsigyja turtą už 2 000 000 USD ir gauna 8 000 USD mėnesio nuomos mokestį. Jis turi sumokėti 2000 USD turto išlaikymo mokesčius.
- Dabar mėnesinės turto pajamos = 8000 - 2000 = 6000 USD
- Metinės pajamos = 12 X 6000 = 72000 USD
- Taigi, COCR formulė = metinis pinigų srautas prieš mokesčius / bendras investuotas grynasis = 72000/2000000 = 3,6%
Investicijos į turtą su paskola
Investuotojas įsigyja 2 000 000 USD nuomos turtą su 500 000 USD pradiniu įnašu. Jis gauna 8 000 USD mėnesinę nuomą ir kiekvieną mėnesį moka 4 000 USD išlaikymo ir palūkanų mokesčius.
- Dabar mėnesinės pajamos po investuotojo išlaidų = 8000–4000 = 4 000 USD
- Metinės pajamos = 12 X 4000 = 48 000 USD
- Taigi grynųjų pinigų grąža = 48000/500000 = 9,6%
Aukščiau pateiktuose pavyzdžiuose paskola padidino šį santykį. Paskolos ar svertai padidina investuotojo riziką. Bet kokią žalą, papildomas išlaidas, vertės sumažėjimo nuostolius, kapitalo praradimą turi patirti pats investuotojas, o bankai turi laiku grąžinti.
Tačiau ne visada taip yra; šis santykis priklauso nuo daugelio kitų veiksnių, tokių kaip kaina, paskolos suma, mėnesio nuoma, mėnesinės paskolos išmokos ir kt.
Grynųjų pinigų grąžos ir investicijų grąžos (IG) skirtumai
COCR ir investicijų grąžos (IG) skirtumai:
Investicijų grąža apima visą investicijų grąžą. Taip pat būtų atsižvelgta į investicijų kapitalo prieaugį. Tuo tarpu tai sudaro tik metines pinigų įplaukas. Kadangi investuojant į nekilnojamąjį turtą COCR, turtas laikomas labai ilgai, paprastai 10–20 metų, kapitalo prieaugį sunku įvertinti. Be to, kapitalo prieaugis iš turto priklauso nuo turto vietos, geopolitinio scenarijaus, ekonominių sąlygų ir kitų veiksnių.
Taigi, norint įvertinti ir palyginti investicijas į investicijas į nekilnojamąjį turtą, COCR yra geresnė priemonė.
Privalumai
- Santykį lengva apskaičiuoti COCR. Šis koeficientas yra lengvas ir greitas būdas palyginti grąžą iš įvairių investavimo galimybių. Šis koeficientas suteikia investuotojui galimybę ne tik palyginti grynųjų pinigų grąžos grąžas nekilnojamojo turto klasėje, bet ir tarp turto klasių.
Trūkumai
- COCR apskaičiuojamas remiantis visų investuotų pinigų srautu prieš mokesčius. Kadangi koeficiento skaitiklis yra prieš mokesčių grynuosius srautus, jis neatsižvelgia į asmens mokesčių grupę ir mokesčių nutekėjimą. Investavimo galimybei gali turėti įtakos mokesčių lengvatos ir mokesčio pajamos, kurios nėra įtrauktos į grąžos koeficientą
- Grynieji pinigai grąžinant kapitalo grąžą nėra apskaitomi. Kapitalo grąža gali rodyti didesnę grąžą, nes kapitalo grąža nėra pajamos.
- Kita turto nuosavybės rizika įtraukiama į santykį. Prieš investuodamas į turtą, investuotojas turėtų atlikti deramą patikrinimą ir apskaičiuoti grąžos santykį.
- Šis koeficientas yra pagrįstas paprastomis palūkanomis, norint apskaičiuoti grynuosius pinigus grąžinant pinigus, o ne nuo sudėtinių palūkanų skaičiavimo. Investavimo galimybė, turinti net ir mažą sudėtinių palūkanų normą, gali būti pranašesnė galimybė nei investicija, turinti didelę grynųjų pinigų grąžą.
- Šis santykis neatskaičiuoja pinigų laiko vertės. Vadinasi, jis įsigalioja tik pirmaisiais investavimo metais, jei matuojamas absoliutus santykis ir matuojama atskirų investicijų nuosavo kapitalo dividendų norma.
Kas yra geras grynųjų pinigų grąžos santykis?
Absoliutus gero COCR skaičius skiriasi. Ekspertai teigia, kad 8% grąža yra geras santykis, tuo tarpu kai kurie ekspertai siekia 8–12%. Kai kurie investuotojai gali neinvestuoti, jei jiems negarantuojama 15% ar 20% COCR.
Išvada
Nuosavybės dividendų norma parodo pinigų įplaukų prieš mokesčius ir iš pradžių investuoto nuosavo kapitalo santykį. Į ją neįtraukiamos paskolos, paimtos iš finansų įstaigų skaičiuojant grynųjų pinigų grąžinimo santykį.
Nors tai yra paprasta metrika, ji ne viską pasako apie nuomojamą turtą ir neturėtų būti laikoma vienintele priemone priimant investicinį sprendimą. Investicijoms į nekilnojamąjį turtą COCR reikalauja gilios ir sudėtingos analizės, kuri apima kokybinę analizę, pvz., Turto vietą, ateities perspektyvas, vietovės komercinę estetiką ir kitus veiksnius.
Geras COCR santykis neatsižvelgia į mokesčių lengvatas, alternatyvius finansavimo šaltinius, galimą finansavimo struktūrą. Tačiau geras COCR santykis išlieka pagrindiniu ir svarbiausiu rodikliu, rodančiu geresnes investavimo galimybes.
