Kas yra daugybinis kapitalas nekilnojamojo turto srityje?
„Equity Multiple“ yra procesas, kurio metu matuojama bendra nekilnojamojo turto nuosavo kapitalo investicijų grąža. Taigi jei šis konkretaus investavimo kartotinis yra 2 kartus per 5 metus, tai reiškia, kad nuosavas kapitalas, kurį asmuo investavo, per 5 metus padidės dvigubai.
Paaiškinimas
- Tai padeda įvertinti iš jūsų pačių gautą IG. Jei pasiėmėte skolą ir tai padėjo padidinti grąžą, tai šis kartotinis padidės. Kiekviena pramonė turi tam tikrą matavimo mechanizmą, kuris padeda jiems parodyti realią investicijų į tą pramonę grąžą. Nekilnojamojo turto pramonės atveju labiausiai paplitęs grąžos matavimo mechanizmas yra daugkartinis nuosavas kapitalas.
- Nuosavas kapitalas reiškia iš kišenės investuotus pinigus arba, kitaip tariant, faktinius investuotojo pinigus, kurie buvo investuoti. Keli reiškia raukšles. Tai rodo, kiek kartų padidėjo jūsų pinigai, kuriuos investavote į nekilnojamąjį turtą. Jei investicijų grąža yra 200% ir jūs turite tik 200 mln. USD, tačiau pasiskolinote 400 mln. USD daugiau, tai bendra grąža bus 200% (400 + 200) = 1200 mln. USD. Taigi tai bus 1200/200 = 6 kartus. Anksčiau daugiklis be skolų buvo 400/200 = 2 kartus. Taigi svertas padidina šį kartotinį.
Nuosavybės daugybinė formulė
Daugkartinis nuosavas kapitalas = dabartinė investicijos vertė / investuotų pinigų suma- Dabartinė investicijos vertė = Tai turto vertė dabartine verte
- Investuotų pinigų suma = Kiek pinigų investuojama iš investuotojo kišenės
Kaip apskaičiuoti?
1 žingsnis: Norėdami apskaičiuoti nuosavo kapitalo daugiklį, turime žinoti investuotojo investuotus pinigus. Tai yra pradinė investicija.
2 žingsnis: kitas žingsnis yra turto projekcija arba tikroji vertė po tam tikro laikotarpio.
Šis žingsnis yra labai svarbus. Nekilnojamojo turto prekiautojų atveju jie bandys pavaizduoti šią figūrą DIDŽIĄ, kai nori parduoti turtą.
3 žingsnis: faktinės turto vertės padalijimas iš investuotos sumos.
Pavyzdžiai
1 pavyzdys
Prieš 10 metų Deividas nusipirko nekilnojamojo turto už 5 mln. USD. Dabartinė turto vertė yra 10 mln. USD. Apskaičiuokite nuosavybės nuosavybės kartotinį.
Sprendimas:
Daugkartinė nuosavo kapitalo formulė = dabartinė turto vertė / investuota suma.
Taigi Deividas uždirbo grąžą, kuri prilygsta 2 kartus didesnėms jo investicijoms per 2 metus.
2 pavyzdys
Maksvelas 5 metus nusipirko nekilnojamąjį turtą už 8 mln. USD ir kasmet iš šio turto uždirba 200 000 USD. Dabartinė turto vertė yra 25 mln. USD. Apskaičiuokite jo nuosavybės daugiklį.
Sprendimas:
Daugkartinis nuosavas kapitalas = (dabartinė turto vertė + pajamos iš turto) / investuota suma
Taigi Maxwellas uždirbo pelną, kuris lygus 3,25 karto didesnėms jo investicijoms.
Kaip tai veikia nekilnojamojo turto srityje?
Jis naudojamas nekilnojamojo turto srityje parodyti investicijų grąžą. Nekilnojamojo turto pardavėjai, norėdami parduoti nekilnojamąjį turtą, parodo pirkėjams numatomus kelis. Investuotojus lengva suprasti, nes grąža pateikiama keliais skaičiavimais. Taigi investuotojas mato, kad jei jie investuos pinigus į nekilnojamąjį turtą, tai per kelis kartus padidės pinigai. Taigi šis metodas yra gana populiarus nekilnojamojo turto pasaulyje.
Daugybė nuosavo kapitalo ir IRR
- IRR yra vidinė grąžos norma. Tai reiškia, kokia yra diskonto norma, kurios reikia, kad būsima investicijos vertė būtų lygi dabartinei investicijos vertei dabar. Tai yra diskonto koeficientas, taigi, jei IRR yra didesnė už rinkoje vyraujančią palūkanų normą. Tada logiška pinigus įdėti į investiciją, o ne investuoti į rinkos vertybinius popierius.
- Tai nelygina grąža su grąža iš rinkos. Tai rodo, kiek kartų padidėjo jūsų investicija. Taigi ši grąža yra labiau susijusi su investuotoju. Jis keisis iš investuotojo į investuotoją, jei investuotojas už panašų turtą investavo didesnę sumą nei kitas investuotojas. Tada daugiau išleidusio investuotojo nuosavo kapitalo kartotinis bus mažesnis.
Privalumai
- Tai lengva apskaičiuoti. Apskaičiavime nėra sunkaus skaičiavimo.
- Tai rodo, kiek kartų padidės investicijos. Skirtingai nuo kitų grąžos skaičiavimų, kai investuotojai turės apskaičiuoti būsimą vertę pridėdami grąžą kiekvienais metais.
- Ji apima būsimą vertę, pajamas iš investicijų ir palūkanas, mokamas už kapitalą. Taigi tai atspindi tikrąjį vaizdą, atsižvelgiant į visus veiksnius.
Trūkumai
- Tai neatsižvelgia į laiko faktorių. Jei kartotinis meta rezultatą 2, jis nenurodo, ar kartotinis 2 buvo pasiektas per 1 metus, 2 metus ar 5 metus.
- Ji nelygina rinkoje vyraujančios palūkanų normos. Tai labiau konkretus investuotojas. Jei pasikeis pradinė investicija, pasikeis ir nuosavas kapitalas.
Išvada
Tai yra įprastas metodas, pagal kurį apskaičiuojama bendra investicijų grąža. Nekilnojamojo turto pardavėjai dažnai vaizduoja šį variantą, norėdami parduoti turtą. Prieš apsvarstydami daugiklį, investuotojai turėtų atsižvelgti į laiko faktorių. Jei yra dvi investicijos, kurių nuosavas kapitalas yra 2, turėtumėte pamatyti laiko planą. Jei pirmosios investicijos laikotarpis yra 5 metai, o antrosios - 10 metų, akivaizdu, kad turėtumėte apsvarstyti pirmąją investiciją.
